Онлайн-конференция на тему "Безопасность на рынке недвижимости" с директором федеральной риэлторской компании "Этажи" в Саратове Романом Артамоновым
16 Ноября 2016, 12:00

16 ноября на "СарИнформе" пройдет онлайн-конференция на тему "Безопасность на рынке недвижимости" с директором федеральной риэлторской компании "Этажи" в Саратове Романом Михайловичем Артамоновым.

Роман Артамонов родился 27 октября 1974 года в Саратове. Получил образование в Саратовском государственном техническом университете имени Ю.А. Гагарина, имеет степень МВА, обучался в Открытом университете Великобритании. Занимается предпринимательством с 1992 года. С 1992 по 2012 год руководил крупными телекоммуникационными и it-компаниями, в числе которых - ТК "Оверта", ООО "Крокодил" и ООО "Санрайз Сити групп". С 2013 года возглавляет федеральную риэлторскую компанию "Этажи" в Саратове. Женат, воспитывает трех сыновей.
Федеральное риэлторское агентство "Этажи" более 16 лет является ведущим игроком на рынке недвижимости, задавая новые стандарты качества. "Этажи" осуществляет профессиональную деятельность по всем направлениям рынка: городская недвижимость Саратова, элитные квартиры; коммерческая недвижимость.

На саратовском рынке недвижимости появилось множество мошенников, отмечают эксперты. Увеличилось количество нелегальных сделок и риэлторов, которые не гарантируют клиентам ничего, а попросту берут задаток и исчезают. Доверия к риэлторам у саратовцев практически нет. Отдельные риэлторы заметно испортили имидж профессии и граждане в последнее время относятся к ней негативно. Роман Артамонов готов рассказать о том, как не попасть на уловки мошенников, распознать нелегальные схемы сделок с недвижимостью, когда нужно платить риелтору и пообщаться с читателями о трендах на рынке недвижимости. Агентство недвижимости "Этажи" в Саратове намерено улучшить качество сервиса и повысить доверие клиентов к риэлторам.

Ключевые слова (теги)

Вопросы

Роман Михайлович, подскажите пожалуйста, на что стоит в первую очередь обращать внимание при заключении договора аренды? Если появились факторы, которые не были предусмотрены при заключении договора, например, сломанная мебель, краны или другие условия, которые не были замечены изначально, как лучше действовать?

К договору аренды должен прикладываться перечень вещей и имущества с указанием их состояния. Если его не было, практически ничего не удастся добиться. Сторонам следует добиваться мирового решения. Рекомендую впредь относиться к документальной подготовке сделки внимательнее.

Ответьте, в чем Вы видите причину снижения спроса на вторичное жилье? Прогнозируется ли изменение ситуации?

В первую очередь, макроэкономические показатели: то есть спад экономики, снижение доходов населения, как следствие- спроса. Прогноз стоит разделить на две части: 1. По вторичному жилью - мы ожидаем, что цены продолжат снижаться еще примерно в течение года, незначительный рост цен возможно ожидать не ранее, чем к 2018 году. 2. По новостройкам - ситуация сложнее. На рынке Саратова наблюдается дефицит бюджетных новостроек. То есть, спрос есть, но на более дешевый сегмент жилья. А в связи с сокращением ввода нового жилья в эксплуатацию можно ожидать даже незначительный рост цен на новостройки.

Подскажите пожалуйста, почему риелтора и агентства берут такие суммы за свою работу. В частности если брать аренду жилого помещения. С самого начала появления риелторских агентств они берут плату, за предоставляемые услуги, чрезмерно высокую относительно проделанной работы. Как высчитывается эта сумма? Что берется во внимание? Объясните почему я должен платить за аренду квартиры к примеру 20 000...

В нашей компании ценообразование услуги вполне прозрачно: она складывается из работы
многих специалистов: это юридический отдел, служба безопасности, ипотечный брокеридж,
департамент информации - все эти отделы позволяют специалисту по недвижимости
предоставить клиенту максимальный сервис и в минимальные сроки решить его задачу - будь
это аренда, продажа или покупка квартиры.

Мы постоянно сталкиваемся с тем, что работу риэлтора общество воспринимает как раз как
“пару звонков и приехать на встречу”. На самом же деле специалист по недвижимости
проводит большую подготовительную работу, чтобы предложить решение, максимально
близкое предпочтениям клиента. Мы оказываем сервис клиенту не только на протяжении всей
сделки, но и после - всем клиентам наша компания предоставляет гарантию безопасности
сделки. Например, в случаях, когда у нового собственника возникают форс-мажорные
обстоятельства с квартирой, на помощь приходит наш юридический отдел.

Как директор компании могу вам ответственно заявить: труд риэлтора очень сложен, он включает 11 компетенций: юридические, ипотечные, маркетинговые, оценочные, аналитические и т.д. Вместо объяснений могу вас пригласить на стажировку: вы сможете сами убедиться в емкости труда риэлтора.
И последнее: хорошее качество требует времени и знаний.

Если Вас не затруднит, поделитесь советом, как выбрать помещение для аренды под магазин. Где лучше - в доме или в торговом центре? На что обращать внимание? Разброс цен огромный, а почему происходит так - непонятно. Ведь выбранное место обязательно скажется на уровне продаж.

Нужно понимать: 1. Целевую аудиторию вашего бизнеса: есть ли спрос на Ваши товары или услуги в районе, в котором вы собираетесь открываться, 2.Конкуренцию в районе: есть ли поблизости конкуренты с аналогичными товарами или товарами-заменителями, 3. Проходимость в данном месте: чем выше трафик (целевой аудитории), тем дороже стоимость кв.м., 3. Наличие инфраструктуры, сопутствующей вашему бизнесу, 4.Транспортная доступность, парковки и т.п. Остальные факторы будут больше зависеть от конкретного типа бизнеса, что требует дополнительного анализа.

Недавно столкнулся с ситуацией: в ТЦ Мир подписал договор, заплатил агентству 6 000 рублей, риэлтор созвонился с несколькими собственниками о показе на следующий день. В итоге из трех собственников два куда-то пропали, а пока состоялся только с одним. Риэлтор из агентства внятно не может объяснить что делать дальше, предлагает снова прозванивать собственников. Деньги не вернуть так как по...

К сожалению, такие случаи происходят в нашем городе и так поступают недобросовестные компании. В данной ситуации юридически они защищены, так как вы подписали акт выполненных работ до момента получения нужной вам услуги - а значит, на бумаге вы согласились с тем, что услуги вам оказаны в полном объеме.

Покажите договор и акт юристам, возможно, ситуацию можно исправить.

Какие на сегодняшний день Вы видите трудности в работе риэлторских компаний? Что по Вашему можно было бы изменить в российском, региональном, местном законодательстве для того, чтобы облегчить работу риэлторов и застройщиков?

Не буду говорить за все агентства, но главная сложность, с которой столкнулись мы - это недостаточное доверие к риелторскому сообществу. Очевидно, что причина - в низком качестве услуг, которые клиенты получали в течение длительного времени. Поэтому нужно вводить достаточно высокие стандарты качества оказания риелторских услуг и законодательно закрепить ответственность компаний перед клиентами и создать прозрачные условия работы на этом рынке. Вряд ли это облегчит работу риэлторов и застройщиков, но позволит понимать правила игры и осознанно делать выбор, заниматься этим бизнесом или нет. В конечном счете, выиграть должен потребитель.

Здравствуйте! На что нужно обращать внимание при покупке квартиры в строящемся доме? Как уберечься от долгостроя и мошенников?

Очевидно, что покупка недостроенного жилья - это всегда риск. Несколько рекомендаций, как снизить риски:

Стоит предусмотреть все нюансы покупки квартиры в строящемся доме заранее, так как и в любой другой юридической сделке, покупка недвижимости имеет свои тонкости. Важный момент в этом вопросе - заключение договора о покупке. Наиболее безопасным и юридически чистым договором является договор долевого строительства (на основании Закона ФЗ № 214 от 30.12.2004 года). Обязательным действием будет регистрация договора в Росреестре. Без этого он не будет иметь никакой юридической силы.

Найдите информацию о застройщике, например: сколько объектов всего было введено, в какие сроки они сдавались и были ли с ними проблемы. Обязательно проверьте такую документацию, как: право на участок земли и разрешение на строительство. После заключения договора и оплаты жилья, попросите продавца предоставить квитанцию об оплате. Без этого документа, в случае судебного процесса, вы не сможете доказать свою правоту.

Кроме того можно выяснить в крупных банках, аккредитован ли интересующий вас объект.
Можно получить всю перечисленную информацию в крупных агентствах недвижимости с опытом работы по новостройкам.

Добрый день, скажите, какова средняя заработная плата риэлтора в Вашей компании. Что какие имеются требования для того, чтобы стать риэлтором, можно ли устроиться в Вашу компанию не имея профильного опыта и образования?

Во-первых, информация о доходах сотрудников является персональной и защищена статьей 154 ФЗ. Во-вторых, доход зависит от квалификации специалиста. И компания дает все необходимые знания и навыки для ее развития. В-третьих - она не ограничена ничем, кроме личного усердия сотрудника, как и в любом другом деле, которое предполагает возможность влияния на свой совокупный доход. Да, устроиться можно. Записывайтесь на собеседование по телефону: 45-05-05. Для тех, у кого нет профильного опыта и образования, в нашей компании мы проводим регулярное обучение: базовое, профильное и повышение квалификации.

Скажите, какова на сегодняшний день стоимость самой дорогой квартиры в Саратове? Сколько в ней комнат? В каком доме она находится? (интересуюсь для сведения. просто любопытство)

В нашей базе самая дорогая квартира сейчас стоит 40 миллионов рублей. Ее продает один из самых молодых сотрудников. Квартира находится на улице Пушкина, 11.

Добрый день! Посоветуйте, есть ли смысл заверять сделки с недвижимостью у нотариуса? Насколько безопаснее это делает покупку?

Регистрация самого договора - это лишь малая толика оформления всей сделки и никаких существенных гарантий клиентам она не дает. Гораздо важнее обеспечить процесс всей сделки и использовать безопасные расчеты.
Однако на законодательном уровне с 1 января 2016 год вступил в силу закон об обязательном нотариальном заверении следующих видов договоров:
-Сделки по продаже земельной доли;
-Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;
-Соглашение о разделе имущества супругов;
-Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного
управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего
несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Есть хоть одно честное агентство недвижимости в нашей стране?

Конечно, есть, и уверен, что немало. Компании, которые работают на будущее, обязательно трепетно относятся к своей репутации. Смотрите на отзывы о компании.
И могу еще порекомендовать изучить гарантии, которые компания предоставляет клиентам.
Например, мы несем ответственность перед клиентом по каждой сделке своими деньгами - куда честнее?

А в Саратове продают квартиры с привидениями? Слышал, в Москве на них даже скидки делают.

О подобных случаях нам не известно.

Ваше мнение о перспективах развития в нашем регионе рынка доходных домов?

Перспективы есть у всего, чем занимаются качественно. Бизнес интересный. Были бы инвесторы, которые готовы работать на долгую отдачу. Это проблема нашего времени - все хотят вложить деньги и быстро получить отдачу, чего не получится с доходными домами. Но анализом в этом направлении и выстраиванием перспектив мы не занимались.

Как отличить риэлтора-мошенника и добросовестного? На что обращать внимание в первую очередь? Спасибо

В первую очередь, нужно обращать внимание на репутацию. Какая есть информация, что вы знаете об этом человеке? Что за ним стоит - какой-либо бренд, компания, история? Кто его рекомендует? Отличить мошенника, который решил стать таковым впервые, невозможно. Распознать его можно, если есть какая-то история о нем. Ранее добросовестный предприниматель может стать аферистом на одной сделке. Как этого избежать - нужно тщательно подготавливать договоры, качественно подготавливать сделки. Это могут обеспечить хорошие юристы, хорошие специалисты, которые покажут все нюансы. Отличить хорошего риелтора можно, узнав, стоит ли за ним какая-либо компания.

Добрый день. Выгодно ли покупать недвижимость сегодня как завтрашний пассивный доход. Если да, то какую недвижимость покупать. что более ликвидно?

Хороший вопрос. В плане недвижимости сейчас не те времена, когда человек может получить быструю отдачу. Если человек хочет получить отдачу примерно в 2020 году, и ему нужна не инвестиционная выгода, а сохранение капитала, то недвижимость по-прежнему привлекательна. По прогнозам, цены на вторичное жилье будут падать, на новостройки - скорее всего, расти, потому что наблюдается их дефицит. Стоит вложиться в надежного застройщика с хорошей репутацией на этапе котлована. Несколько таких проектов сейчас есть. но отдачу стоит ждать тогда, когда дом будет сдан, то есть примерно к 2020 году. Во вторичное жилье нет смысла вкладываться, если только не планируете сдавать его в аренду.

Если нет достаточной суммы для покупки жилья. Что выгоднее и надежнее: Покупать в ипотеку или снимать на долгий срок?

Конечно, надежнее покупать жилье в ипотеку. Вы будете жить в своей квартире, из которой вас никто не попросит "съехать". В случае аренды собственник может попросить вас освободить квартиру в ближайшее время. Но платить регулярно нужно и в том, и в другом случае. Суммы выплат сопоставимы. Арендованная квартира не будет вашей, а купленная в ипотеку считается вашей, пока вы платите за ипотеку и пока вы трудоспособны.

Важный момент: возможность потери трудоспособности можно застраховать. С точки зрения мобильности съемное жилье удобнее, но при всех прочих равных ипотека оказывается выгоднее. Даже если вы решили переехать в другой город, вы сможете продать квартиру, взятую в ипотеку.

я и мой муж молодая семья и задумываемся о своем первом жилье.скажите, стоит ли сейчас покупать недвижимость? как обстоят дела с ценами на вторичке и первичном рынке жилья в Саратове? какие схемы покупки самые выгодные и есть ли банки,кто дает ипотеку без первоначального взноса?

Сейчас взять ипотеку без первоначального взноса не получатся - банки не предлагают таких ипотечных программ. Как вариант выхода из положения - взять потребительский кредит на первоначальный взнос в другом банке, но при этом рекомендуем оценить свои финансовые возможности по выплате двух кредитов. Как правило, минимальный первоначальный взнос составляет от 10 до 20% - при стоимости квартиры 1,2 миллиона рублей составит 120 тысяч рублей. В принципе, эту сумму реально заработать. Также в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал.

Если у вас есть потребность жить в новой квартире, то ее реализацию не стоит откладывать на потом по нескольким причинам:

- Снижение цен на рынке скорее всего будет несущественным - от 3 до 5 процентов.
- Сейчас банки предлагают самые выгодные ипотечные программы - минимальная ставка на первичное жилье - от 1,7 процента.
- Также может возникнуть ситуация, при которой деньги отложенные на покупку квартиры вы потратите на другие вещи и к моменту покупки у вас может не оказаться нужной суммы.

Если бы мы с вами общались на эту тему в начале 2015 года, то я бы порекомендовал подождать с покупкой. Тогда рынок ожидал действий правительства и были существенные предпосылки к снижению цен.

Мы ожидаем, что в перспективе 2018 года цены на новостройки могут подняться - это обусловлено снижением темпов ввода жилья. Вторичное жилье с запозданием повторяет динамику движения цен на новостройки, так что со временем и вторичное жилье может вырасти в цене. Это еще одна причина, почему не стоит откладывать покупку.

При поиске квартиры рекомендую обратиться к специалистам, которые помогут вам подобрать ипотечную программу и недвижимость исходя из того, что нужно вам.

Добрый день, как вы думаете, почему отношение к риэлторским услугам в нашем городе не так популярно, как в любом другом европейском (западном) городе, где профессия риэлтора считается достаточно престижной, с чем это связано?

Риэлторский бизнес - один из самых молодых в России. Это главное отличие России от европейских и западных рынков - они взрослее. Соответственно и восприятие риэлтора у населения совсем другое. В данный момент в России рынок риэлторских услуг продолжает формироваться, и он будет расти. Будет расти его сервис, качество услуг, уровень конкуренции. Заработать свою репутацию и сформировать положительное отношение можно только клиентоориентированным сервисом, внедрением новых продуктов для клиента и самое главное - упорным трудом.

Добрый день. Как вы считаете, не перегрет ли рынок офисной недвижимости в Саратове? Насколько реально сейчас найти презентабельное офисное помещение в цене 500 руб/кв.м, куда не стыдно привести клиентов?

Сейчас спрос на рынке коммерческой недвижимости ниже, чем предложение. Собственники понимают, что после восстановления рынка цены будут расти, но сейчас возможны ситуации, при которой собственник сдает свое помещение по достаточно низкой цене - расходы на коммунальные услуги и содержание помещения тоже необходимо покрывать. Сейчас на рынке много предложений, и по цене 500 рублей за квадратный метр. Вы вполне сможете найти презентабельное помещение с отличным ремонтом в центре города.

Доброе утро! Задумались о поиске нового помещения для офиса (аренда). Подскажите, на какую ежемесячную стоимость рассчитывать? Интересен центр, около 70-100 кв м, 5-6 комнат.

Добрый день. В центре вы можете арендовать офисное помещение по цене около 300 рублей за квадратный метр. Возможно, вы найдете предложения от 200 рублей за квадратный метр.